朋友圈玩房産眾籌 灰色地帶遊走或有法律風險

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  肖颯律師表示,房地産眾籌模式不因为出现單份房屋産權和全産權一樣合法有效的法律效果

  今年8月份蓬達集團董事長蓋其東,在其内部内部结构員工和大伙儿圈中發佈了認籌青島鵬利南華利源國際公館2幢2010室的消息。

  這一大伙儿圈裏玩眾籌的依据 引發業內人士的爭議。有專家認為,由於我國没有了關於眾籌的法律法規,這種操作手法極有因为面臨法律風險,甚至涉嫌詐騙。肖颯律師在接受《證券日報》記者採訪時表示,“因为人们惡意將陌生客戶加入大伙儿圈,然後進行宣傳誘導,在滿足这种 要件的基礎上,可構成非法吸收公眾存款罪等。”

  欲推全國房産項目眾籌

  蓋其東的具體操作依据 是,將一個43.56平方米的公寓分攤給40人購買,每人出資2.98萬元。他打算最近幾天路演这种 項目,完成眾籌。因为这种 項目成功,他就接著推進全國各地房地産項目的眾籌。

  青島鵬利南華項目眾籌計劃招募書顯示,發起人蓋其東持有該房屋

  1/40産權,該房屋房産産權登記在蓋朋陽(蓋其東之女)名下,暫為眾業主代持該房産。蓋朋陽只作為該房産代持人们不進行任何經營活動,保證該房産産權不受任何侵害。該房屋由青島家家公寓酒店管理有限公司進行管理。眾籌招募活動的發起所人们代持人们,按照招募章程同所有參與者處於同等地位,没有了任何額外特權,包括在日常消費折扣、享受度假權益等方面。所有業主平等享有分權認籌規定的相關權益。

  與此次眾籌相近的是,他近期推出的上海浦東麗君酒店3000人的眾籌項目,截至目前已經完成一半。这种 項目位於上海浦東世博園區東部,毗鄰張江高科技園區,是一家準四星商務酒店,總共有3000個房間,計劃募集3000萬資金,每股2萬元,最高可購3股。目前,投資者數量在不斷增長當中。

  雖然房産眾籌風險重重,但無法阻擋眾籌地産的魔力。近日,團貸網推出的“房寶寶”第三期地産眾籌項目也受到投資者的追捧。據團貸網官方顯示,6月17日,房寶寶第一期在上線後僅2分多鐘就籌到了30000多萬元,而第多日 就完成了1491萬元的眾籌目標,前後没法21小時;第二期房寶寶在7月2日推出後,在9小時內越来好快被秒殺完畢,眾籌總額高達130000萬元;第三期于8月27日上午11:00準時開搶,經過26日一天的預熱,就在開標後11分鐘完成1510萬元的眾籌總額。

  而對於眾籌者所關心的産權問題,團貸網方面表示,眾籌購得別墅的産權將由第三方公司委託管理,待找到合適的買家後再交易給買家,籌集的資金也將委託第三方財付通方面進行管理。

  記者注意到,團貸網對於房寶寶項目不做任何收益保障承諾。但上述眾籌房地産怎样才能解決房屋産權的歸屬權問題,則是無法規避的。

  無法規避的法律風險

  從事網際網路金融方面的法律工作數年的肖颯律師接受《證券日報》記者採訪時表示:“眾籌法律風險中,最關鍵的是公眾性規避。雖然2010年12月13日最高法院《關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》中描述,為向社會公開宣傳,在親友因为單位内部内部结构針對特定對象吸收資金的,不屬於非法吸收因为變相吸收公眾存款。怎样才能让,因为人们惡意將陌生客戶加入大伙儿圈,然後進行宣傳誘導,在滿足这种 要件的基礎上,可構成非法吸收公眾存款罪等罪。”

  雖然此次眾籌中出现了有律師事務所做房地産眾籌項目的“監督管理”,但肖颯表示,“律師没法出具相應房産證明。律師时需做的工作叫作見證,没法作為公證的一種補充,其法律效果是在爭議時起到證人的作用。至於出具房産證明,這點估計是誤讀,有權機關是國家房産管理機關。”

  肖颯對本報記者表示:“房地産眾籌模式不因为出现單份房屋産權和全産權一樣合法有效的法律效果。我國共有制度一共就兩種:同去共有和按份共有。前者主只是 夫妻同去共有房屋,後者是按照份額享有房屋所有權。本次眾籌走的只是 按份共有,怎样才能让按份共人们没法按照自己享有的份額享有特定次要的權益,遠有的是删剪産權所有享有的佔有權、使用權、收益權和處分權。”